Коли ми починаємо шукати житло, дуже легко припуститися помилки: вважати, що наш бюджет на купівлю збігається з максимальною ціною, яку ми можемо заплатити за нерухомість.
Якщо у нас є 250 000 євро, це не обов’язково означає, що ми зможемо придбати житло за 250 000 євро.
До вартості покупки слід додати податки та інші витрати, пов’язані з угодою. А якщо нам потрібне фінансування, також слід врахувати, скільки грошей доведеться внести з власних коштів.
Тому, перш ніж починати оглядати житло на Коста-Бланці, варто прорахувати все.
1. Ціна житла — це лише відправна точка
Припустимо, ви знайшли житло, виставлене на продаж за 250 000 євро.
Перше запитання не повинно звучати лише так:
«Чи можу я заплатити 250 000 євро?»
Правильне запитання має бути таким:
«Якою приблизно буде загальна вартість придбання цього житла?»
Відповідь залежатиме, серед іншого, від того, чи йдеться про житло на вторинному ринку чи про нове будівництво, чи потрібне вам фінансування, а також від певних особистих обставин, які можуть надати право на знижені податкові ставки.
Давайте розберемося.
2. Якщо ви купуєте житло на вторинному ринку
На Коста-Бланці значна частина угод з нерухомістю стосується вживаного житла.
У цьому випадку головним податком, який повинен врахувати покупець, є податок на передачу майна (ITP).
З 1 червня 2026 року загальна ставка, що застосовується до придбання нерухомості в Валенсійському автономному співтоваристві, становить 9 %. Для об’єктів нерухомості вартістю понад один мільйон євро законодавство загалом встановлює ставку 11 %. Крім того, для певних випадків передбачені знижені ставки, тому кожну операцію слід аналізувати окремо. BOE
У випадку з житлом вартістю 250 000 євро, виходячи із загальної ставки 9%, ми матимемо:
250 000 євро × 9% = 22 500 євро податку на передачу нерухомості (ITP).
Лише з урахуванням цього податку вартість житла ціною 250 000 € вже становить 272 500 €, не враховуючи інших витрат.
Саме це є однією з причин, чому ми рекомендуємо скласти загальний бюджет ще до початку пошуку.
3. А якщо житло — новобудова?
Оподаткування змінюється.
При придбанні нового житла у забудовника, як правило, застосовується ПДВ у розмірі 10%. Крім того, договір купівлі-продажу, що підлягає оподаткуванню ПДВ, може обкладатися податком на документальні правові дії (AJD). Генеральна рада нотаріату підтверджує загальну ставку ПДВ у розмірі 10% для придбання нового житла. Нотаріат
У Валенсійському автономному співтоваристві з 1 червня 2026 року загальна ставка AJD для звичайних випадків становить 1,4%, хоча для певних операцій існують спеціальні ставки та податкові пільги. BOE
Отже, початковий податковий тягар для нового житла вартістю 250 000 євро може суттєво відрізнятися від такого ж для вживаного житла за тією ж ціною.
Це також пояснює, чому не слід порівнювати лише оголошену ціну двох об’єктів нерухомості.
4. Нотаріус, Реєстр нерухомості та інші витрати
Окрім податків можуть бути й інші витрати, пов’язані з операцією.
Серед них — витрати, пов’язані з оформленням договору купівлі-продажу, його реєстрацією в Реєстрі нерухомості, а також, у разі їх замовлення, послуги адміністративного агента або консультанта.
Нотаріальні та реєстраційні збори є регульованими, і їхня сума залежатиме від конкретних особливостей угоди. Сама Нотаріальна палата зазначає, що під час купівлі-продажу можуть виникати нотаріальні, реєстраційні витрати, витрати на послуги адміністративного агента та податки. Нотаріальна палата
Тому ми вважаємо за краще не вказувати фіксовану суму на кшталт «послуги нотаріуса коштують X євро», оскільки не всі операції однакові.
Доцільніше провести індивідуальну оцінку витрат на купівлю-продаж.
5. Якщо вам потрібна іпотека, є ще один важливий розрахунок
Коли нам потрібне фінансування, виникає ще одне питання:
Скільки фінансує банк, а скільки грошей доведеться внести нам самим?
Не варто вважати само собою зрозумілим, що фінансова установа надасть кредит на 100 % від вартості покупки.
Відсоток, який буде профінансовано, залежатиме від банку, фінансового профілю покупця, оцінки нерухомості, того, чи йдеться про основне житло чи про другий будинок, а також від інших обставин.
Це має особливе значення на Коста-Бланці, де є значна кількість міжнародних покупців.
Тому, якщо вам потрібна іпотека, ви повинні мати достатньо коштів для покриття:
- тієї частини вартості, яку не фінансує фінансова установа;
- податків, пов’язаних із купівлею;
- інших витрат, пов’язаних з угодою.
І варто розглянути питання фінансування до того, як знайти ідеальне житло, а не після.
6. Хто оплачує витрати, пов’язані з іпотекою?
Тут слід розрізняти витрати на купівлю-продаж та витрати, пов’язані з оформленням іпотечного кредиту.
Наразі фінансова установа бере на себе певні витрати, пов’язані з оформленням іпотеки, серед яких — послуги нотаріуса, реєстрація, послуги агентства з оформлення документів та гербовий збір, пов’язаний із кредитом.
Покупець, зі свого боку, повинен покрити витрати на оцінку житла, якщо це необхідно, хоча деякі установи можуть вирішити взяти їх на себе на комерційних умовах. Так пояснює Генеральна рада нотаріату, детально описуючи розподіл іпотечних витрат. [Нотаріат](https://www.notariado.org/portal/documents/176535/0/Para%2Binformar%2Ben%2Bdetalle%2Ba%2Btodos%2Blos%2Bciudadanos%2Bзацікавленим%2Bу%2Bпридбанні%2Bжитла%2Bза допомогою%2Bіпотечного%2Bкредиту,%2BГенеральна%2Bрада%2Bнотаріату%2Bвидав%2Bброшуру%2B«Великий%2Bкрок%2B—%2Bпридбання%2Bжитла».%2BBF.pdf/88baf3fe-9bd1-d77d-773c-db1bce08f1be?t=1565770333592&utm_source=chatgpt.com)
Це не означає, що купівля з іпотекою виключає витрати, пов’язані з купівлею-продажем. Це різні операції, і не варто їх плутати.
7. Розглянемо простий приклад
Уявімо квартиру на вторинному ринку вартістю 250 000 € на Коста-Бланці, до якої застосовується загальна ставка податку на передачу нерухомості (ITP).
Початковий розрахунок буде таким:
Ціна купівлі: 250 000 €
ITP (9 %): 22 500 €
Підсумок: 272 500 €
До цієї суми слід додати інші витрати, пов’язані з операцією.
Отже, якщо наш максимальний доступний бюджет становить саме 250 000 €, ця нерухомість насправді виходить за межі нашого загального бюджету.
І про це варто дізнатися ще до того, як закохатися в об’єкт нерухомості.
8. Тож, який додатковий відсоток слід зарезервувати?
Часто для попереднього розрахунку використовують приблизні правила, але ми вважаємо за краще не наводити єдиного відсотка, нібито він підходить для всіх покупців.
Нове житло та житло на вторинному ринку оподатковуються по-різному.
Також не буде однаковою ситуація того, хто купує за готівку, та того, хто потребує фінансування.
Крім того, залежно від обставин покупця та особливостей угоди можуть існувати знижені ставки або податкові пільги.
Тому набагато корисніше орієнтуватися на загальний бюджет на купівлю.
Якщо, наприклад, у вас є 300 000 євро, спочатку слід оцінити податки та витрати, а вже потім визначити, яка максимальна розумна ціна житла, яке нам слід шукати.
9. Зверніть увагу також на витрати після купівлі
Бюджет не повинен закінчуватися в день підписання договору.
Нерухомість генерує витрати після її придбання.
Залежно від об’єкта нерухомості, нам доведеться враховувати такі питання, як:
- Податок на нерухомість (IBI).
- Спілка власників.
- Страхування.
- Комунальні послуги.
- Технічне обслуговування.
- Можливі додаткові внески до фонду співвласників.
- Утримання басейну, саду або ділянки в будинках, де вони є.
Перед купівлею також рекомендується перевірити, чи немає прострочених внесків до фонду співвласників або затверджених додаткових зборів. Нотаріат прямо зазначає ці перевірки серед питань, які необхідно розглянути перед оформленням угоди купівлі-продажу. Нотаріат
Житло може ідеально відповідати нашому бюджету на купівлю, але при цьому мати річні витрати, що перевищують ті, які ми готові взяти на себе.
10. Спочатку загальний бюджет, потім житло
Купівля житла має бути захоплюючим досвідом, але важливі рішення слід приймати, спираючись на реальні цифри.
Перш ніж розпочинати пошук, радимо відповісти на три запитання:
Скільки грошей у мене є в розпорядженні?
Чи потрібне мені фінансування та яку суму я можу профінансувати?
Якою приблизно буде загальна вартість операції, включаючи податки та витрати?
Коли ми отримаємо відповіді на ці питання, зможемо визначити нашу реальну максимальну ціну покупки.
І лише тоді має сенс розпочинати пошук.
Адже справа не в тому, щоб оглянути якомога більше об’єктів нерухомості, а в тому, щоб знайти ті, що дійсно відповідають нашим потребам та нашому бюджету.
Ви плануєте придбати житло на Коста-Бланці?
У Habinara · Real Estate · Costa Blanca ми можемо допомогти вам чітко визначити критерії пошуку з самого початку.
Перш ніж показувати вам об’єкти нерухомості, ми хочемо дізнатися, що вам потрібно, які райони вам підходять і який у вас реальний бюджет на купівлю.
Так ми зможемо зосередитися на об’єктах, які дійсно мають для вас значення, і супроводжувати вас протягом усього процесу придбання.
Розкажіть нам, що ви шукаєте, і ми почнемо з ретельного розрахунку.