När man börjar leta efter en bostad är det väldigt lätt att göra ett misstag: att tro att ens köpbudget motsvarar det högsta pris man kan betala för fastigheten.
Om man har 250 000 € betyder det inte nödvändigtvis att man kan köpa en bostad för 250 000 €.
Till köpesumman måste man lägga till skatter och andra kostnader i samband med affären. Och om vi behöver finansiering måste vi också ta hänsyn till hur mycket pengar vi måste bidra med ur egen kassa.
Därför är det värt att räkna på siffrorna innan man börjar besöka bostäder på Costa Blanca.
1. Bostadens pris är bara utgångspunkten
Låt oss anta att du har hittat en bostad som annonseras för 250 000 €.
Den första frågan bör inte enbart vara:
”Har jag råd med 250 000 €?”
Den rätta frågan skulle vara:
”Hur mycket kommer det ungefär att kosta totalt att köpa den här bostaden?”
Svaret beror bland annat på om det rör sig om en begagnad bostad eller ett nybyggt objekt, om du behöver finansiering och på vissa personliga omständigheter som kan ge rätt till reducerade skattesatser.
Låt oss titta närmare på detta.
2. Om du köper en begagnad bostad
På Costa Blanca avser en stor del av fastighetstransaktionerna begagnade bostäder.
I detta fall är den viktigaste skatten som köparen måste ta hänsyn till skatten på överlåtelse av fastigheter (ITP).
Från och med den 1 juni 2026 är den allmänna skattesatsen för förvärv av fastigheter i regionen Comunitat Valenciana 9 %. För fastigheter med ett värde över en miljon euro fastställer lagstiftningen generellt en skattesats på 11 %. Det finns dessutom reducerade skattesatser för vissa fall, varför varje transaktion måste analyseras individuellt. BOE
För en bostad på 250 000 €, med den allmänna skattesatsen på 9 % som utgångspunkt, blir det:
250 000 € × 9 % = 22 500 € i fastighetsskatt (ITP).
Enbart med denna skatt innebär en bostad som kostar 250 000 € redan en utgift på 272 500 €, innan övriga kostnader beaktas.
Detta är just en av anledningarna till att vi rekommenderar att man fastställer den totala budgeten innan man påbörjar sökandet.
3. Och om bostaden är nybyggd?
Beskattningen förändras.
Vid köp av en ny bostad från byggherren tillämpas i allmänhet en moms på 10 %. Dessutom kan köpeavtalet, som är momspliktigt, bli föremål för stämpelskatt (AJD). Notariatsrådet bekräftar den allmänna mervärdesskattesatsen på 10 % vid köp av nybyggda bostäder. Notariatet
I regionen Valencia är den allmänna skattesatsen för AJD för vanliga fall 1,4 % från och med den 1 juni 2026, även om det finns särskilda skattesatser och skattelättnader för vissa transaktioner. BOE
Därför kan en ny bostad på 250 000 € ha en initial skattbelastning som skiljer sig avsevärt från en begagnad bostad till samma pris.
Detta visar också varför vi inte enbart bör jämföra det annonserade priset på två bostäder.
4. Notarie, fastighetsregistret och övriga kostnader
Utöver skatterna kan det förekomma andra kostnader i samband med transaktionen.
Bland dessa ingår kostnader för köpehandlingen, registrering i fastighetsregistret samt, om sådana tjänster anlitas, kostnader för förvaltning eller rådgivning.
Notarie- och fastighetsregistreringsavgifterna är reglerade och beloppet beror på transaktionens specifika egenskaper. Notariatsförbundet påpekar själv att en fastighetsaffär kan innebära kostnader för notarie, fastighetsregistrering, förvaltningstjänster och skatter. Notariado
Därför föredrar vi att inte ange ett fast belopp av typen ”notariatsavgiften uppgår till X euro”, eftersom inte alla transaktioner är likadana.
Det bästa är att göra en individuell uppskattning av kostnaderna för köpet.
5. Om du behöver ett bolån finns det en annan viktig beräkning
När vi behöver finansiering dyker en andra fråga upp:
Hur mycket kommer banken att finansiera och hur mycket pengar måste vi själva bidra med?
Vi bör inte ta för givet att finansinstitutet kommer att låna ut 100 % av köpeskillingen.
Den andel som slutligen finansieras beror på banken, köparens ekonomiska profil, fastighetens värdering, om det rör sig om en huvudbostad eller en fritidsbostad samt andra omständigheter.
Detta är särskilt viktigt på Costa Blanca, där det finns ett stort antal internationella köpare.
Om du behöver ett bolån måste du därför ha tillräckliga medel för att täcka:
- Den del av priset som inte finansieras av banken.
- Skatterna i samband med köpet.
- Övriga kostnader för transaktionen.
Och det är klokt att undersöka finansieringen innan du hittar den perfekta bostaden, inte efteråt.
6. Vem betalar kostnaderna för bolånet?
Här måste vi skilja mellan kostnaderna för köpet och de som avser upprättandet av bolånet.
För närvarande står finansinstitutet för vissa kostnader i samband med upprättandet av bolånet, däribland notarieavgifter, fastighetsregistrering, förvaltningsavgifter och stämpelskatten för lånet.
Köparen måste å sin sida stå för värderingen av bostaden när så krävs, även om vissa finansinstitut kan besluta att täcka den av affärsmässiga skäl. Detta förklarar Notariatsrådet när de redogör för fördelningen av bolånekostnaderna. Notariatet
Detta innebär inte att ett köp med bolån eliminerar de kostnader som är förknippade med själva köpet. Det rör sig om olika transaktioner och man bör inte blanda ihop dem.
7. Låt oss ta ett enkelt exempel
Låt oss tänka oss en begagnad bostad för 250 000 € på Costa Blanca, där den allmänna ITP-skattesatsen tillämpas.
Den initiala beräkningen skulle bli:
Köpeskilling: 250 000 €
ITP (9 %): 22 500 €
Delsumma: 272 500 €
Till detta belopp måste man lägga till övriga kostnader som hör till affären.
Om vår maximala budget alltså vore exakt 250 000 €, skulle den här bostaden i själva verket överskrida vår totala budget.
Och det är något som det är bra att ta reda på innan man förälskar sig i en fastighet.
8. Hur stor extra andel bör jag då avsätta?
Det är vanligt att använda ungefärliga riktlinjer för en första beräkning, men vi föredrar att inte ange en enda procentsats som om den skulle gälla för alla köpare.
En nybyggd bostad och en begagnad bostad beskattas inte på samma sätt.
Situationen är inte heller densamma för den som köper kontant och den som behöver finansiering.
Dessutom kan det finnas reducerade skattesatser eller skatteförmåner beroende på köparens omständigheter och transaktionens egenskaper.
Därför är det mycket mer användbart att utgå från en total köpbudget.
Om du till exempel har 300 000 euro bör vi först uppskatta skatter och kostnader och utifrån det fastställa vilket som är det rimliga högsta priset på de bostäder vi bör söka efter.
9. Tänk också på kostnaderna efter köpet
Budgeten bör inte ta slut den dag avtalet undertecknas.
En bostad medför kostnader även efter köpet.
Beroende på fastigheten måste vi ta hänsyn till sådant som:
- Fastighetsskatt (IBI).
- Bostadsrättsförening.
- Försäkring.
- Försörjningskostnader.
- Underhåll.
- Eventuella extraavgifter från bostadsrättsföreningen.
- Skötsel av pool, trädgård eller tomt för bostäder som har sådana.
Innan köpet rekommenderas det också att kontrollera om det finns obetalda avgifter till bostadsrättsföreningen eller godkända extraavgifter. Notariatet inkluderar uttryckligen dessa kontroller bland de frågor som bör granskas innan köpet slutförs. Notariatet
En bostad kan passa perfekt in i vår köpbudget och ändå ha årliga kostnader som överstiger vad vi vill ta på oss.
10. Först den totala budgeten, sedan bostaden
Att köpa en bostad borde vara en spännande upplevelse, men viktiga beslut bör fattas utifrån verkliga siffror.
Innan du börjar leta rekommenderar vi att du svarar på tre frågor:
Hur mycket pengar har jag till förfogande?
Behöver jag finansiering och vilket belopp skulle jag kunna finansiera?
Hur stor blir ungefär den totala kostnaden för affären, inklusive skatter och avgifter?
När vi har svaren på dessa frågor kan vi fastställa vårt faktiska maximala köppris.
Och först då är det meningsfullt att börja söka.
För det handlar inte om att besöka så många bostäder som möjligt, utan om att hitta de som verkligen passar våra behov och vår budget.
Funderar du på att köpa en bostad på Costa Blanca?
På Habinara · Real Estate · Costa Blanca kan vi hjälpa dig att avgränsa din sökning redan från början.
Innan vi visar dig fastigheter vill vi veta vad du behöver, vilka områden som passar dig och vad din verkliga köpbudget är.
På så sätt kan vi fokusera på bostäder som verkligen är rätt för dig och följa dig genom hela köpprocessen.
Berätta vad du letar efter så börjar vi med att räkna på siffrorna ordentligt.