Когда мы начинаем поиск жилья, очень легко допустить ошибку: подумать, что наш бюджет на покупку соответствует максимальной цене, которую мы можем заплатить за недвижимость.
Если у нас есть 250 000 €, это не обязательно означает, что мы сможем купить жилье за 250 000 €.
К стоимости покупки необходимо прибавить налоги и другие расходы, связанные с сделкой. А если нам потребуется кредитование, мы также должны учитывать, какую сумму придётся внести из собственных средств.
Поэтому, прежде чем начинать осматривать жильё на Коста-Бланке, стоит просчитать всё досконально.
1. Цена жилья — это лишь отправная точка
Предположим, вы нашли объект, выставленный на продажу за 250 000 евро.
Первый вопрос не должен звучать только так:
«Могу ли я заплатить 250 000 евро?»
Правильный вопрос будет таким:
«Какова будет примерная общая стоимость покупки этой недвижимости?»
Ответ будет зависеть, в частности, от того, идет ли речь о жилье на вторичном рынке или о новостройке, нужна ли вам ипотека, а также от определенных личных обстоятельств, которые могут дать право на льготные налоговые ставки.
Давайте разберемся.
2. Если вы покупаете жилье на вторичном рынке
На Коста-Бланке большая часть сделок с недвижимостью приходится на жилье, бывшее в употреблении.
В этом случае основным налогом, который должен учитывать покупатель, является налог на передачу имущества (ITP).
С 1 июня 2026 года общая ставка, применяемая к приобретению недвижимости в Валенсийском сообществе, составляет 9 %. Для объектов недвижимости стоимостью свыше одного миллиона евро законодательство устанавливает, как правило, ставку в размере 11 %. Кроме того, для определенных случаев предусмотрены льготные ставки, поэтому каждая сделка должна рассматриваться индивидуально. BOE
В случае жилья стоимостью 250 000 €, исходя из общей ставки 9 %, речь пойдет о следующей сумме:
250 000 € × 9 % = 22 500 € налога на приобретение недвижимости (ITP).
Только с учётом этого налога стоимость жилья, цена которого составляет 250 000 €, уже достигает 272 500 €, не считая остальных расходов.
Именно это является одной из причин, по которой мы рекомендуем составить общий бюджет до начала поиска.
3. А что, если жилье — новостройка?
Налогообложение меняется.
При приобретении нового жилья у застройщика, как правило, применяется НДС в размере 10%. Кроме того, договор купли-продажи, подлежащий обложению НДС, может облагаться налогом на документально оформленные правовые действия (AJD). Генеральный совет нотариатов подтверждает общую ставку НДС в размере 10% при приобретении нового жилья. Нотариат
В Валенсийском автономном сообществе с 1 июня 2026 года общая ставка AJD для обычных случаев составляет 1,4%, хотя для определённых операций предусмотрены специальные ставки и налоговые льготы. Официальный вестник Испании
Таким образом, первоначальная налоговая нагрузка на новое жилье стоимостью 250 000 евро может существенно отличаться от налоговой нагрузки на подержанное жилье той же стоимости.
Это также показывает, почему не следует сравнивать только объявленную цену двух объектов недвижимости.
4. Нотариус, реестр недвижимости и прочие расходы
Помимо налогов могут существовать и другие расходы, связанные с сделкой.
Среди них — расходы, связанные с оформлением договора купли-продажи, его регистрацией в реестре недвижимости, а также, в случае их заказа, услуги агентства по оформлению документов или консультационные услуги.
Нотариальные и регистрационные сборы регулируются законодательством, и их размер зависит от конкретных особенностей сделки. Сама Нотариальная палата указывает, что при купле-продаже могут возникнуть нотариальные, регистрационные и административные расходы, а также налоги. Нотариальная палата
Поэтому мы предпочитаем не указывать фиксированную сумму типа «услуги нотариуса стоят X евро», поскольку не все сделки одинаковы.
Правильнее будет провести индивидуальную оценку расходов на сделку купли-продажи.
5. Если вам нужна ипотека, есть ещё один важный расчёт
Когда нам требуется финансирование, возникает второй вопрос:
Какую сумму профинансирует банк, а какую придется внести нам самим?
Не следует считать само собой разумеющимся, что финансовая организация предоставит кредит на 100 % от покупной цены.
Процентная доля, которая в конечном итоге будет профинансирована, будет зависеть от банка, финансового профиля покупателя, оценки стоимости недвижимости, того, является ли это основным жильем или вторым домом, а также от других обстоятельств.
Это имеет особое значение на побережье Коста-Бланка, где проживает значительное количество иностранных покупателей.
Поэтому, если вам нужна ипотека, у вас должны быть достаточные средства для покрытия:
- той части стоимости, которую не профинансирует банк;
- налогов, связанных с покупкой;
- остальных расходов по сделке.
И лучше всего изучить условия финансирования до того, как найти идеальное жилье, а не после.
6. Кто оплачивает расходы по ипотеке?
Здесь следует различать расходы, связанные с куплей-продажей, и расходы, связанные с оформлением ипотечного кредита.
В настоящее время финансовая организация берет на себя определенные расходы, связанные с оформлением ипотеки, в том числе расходы на услуги нотариуса, регистрацию в реестре, услуги агентства по оформлению документов и налог на имущественные сделки (AJD), относящийся к кредиту.
Покупатель, со своей стороны, должен оплатить оценку жилья, если это необходимо, хотя некоторые организации могут принять решение взять эти расходы на себя в коммерческих целях. Так объясняет Генеральный совет нотариатов, подробно описывая распределение ипотечных расходов. Нотариат
Это не означает, что покупка с ипотекой исключает расходы, связанные с самой сделкой купли-продажи. Это разные операции, и их не следует путать.
7. Рассмотрим простой пример
Представим себе жилье на вторичном рынке стоимостью 250 000 € на побережье Коста-Бланка, к которому применяется общая ставка налога на приобретение недвижимости (ITP).
Первоначальный расчет будет следующим:
Покупная цена: 250 000 €
ITP (9 %): 22 500 €
Промежуточная сумма: 272 500 €
К этой сумме необходимо прибавить прочие расходы, связанные с сделкой.
Таким образом, если наш максимальный доступный бюджет составляет ровно 250 000 €, эта недвижимость на самом деле превышает наш общий бюджет.
И об этом стоит узнать, прежде чем влюбиться в объект недвижимости.
8. Итак, какой дополнительный процент следует заложить?
Часто для первоначального расчёта используют приблизительные правила, но мы предпочитаем не указывать единый процент, как будто он подходит для всех покупателей.
Новое жилье и жилье на вторичном рынке облагаются налогами по-разному.
Также не будет одинаковой ситуация у того, кто покупает за наличные, и у того, кому требуется финансирование.
Кроме того, в зависимости от обстоятельств покупателя и особенностей сделки могут действовать льготные ставки или налоговые льготы.
Поэтому гораздо полезнее ориентироваться на общий бюджет покупки.
Если у вас, например, есть 300 000 евро, сначала следует оценить налоги и расходы, а уже на этой основе определить, какова максимальная разумная цена жилья, которое следует искать.
9. Будьте осторожны и с расходами после покупки
Бюджет не должен заканчиваться в день подписания договора.
Недвижимость влечет за собой расходы после её приобретения.
В зависимости от объекта недвижимости необходимо учитывать такие вопросы, как:
- Налог на недвижимость (IBI).
- ТСЖ.
- Страхование.
- Коммунальные услуги.
- Техническое обслуживание.
- Возможные внеочередные взносы в фонд сообщества собственников.
- Уход за бассейном, садом или участком в домах, где они имеются.
Перед покупкой также рекомендуется проверить, нет ли просроченных взносов в фонд сообщества собственников или утвержденных внеочередных взносов. Нотариат прямо включает эти проверки в перечень вопросов, которые необходимо проанализировать перед оформлением сделки купли-продажи. Нотариат
Жилье может идеально вписываться в наш бюджет на покупку, но при этом иметь годовые расходы, превышающие те, которые мы готовы взять на себя.
10. Сначала общий бюджет, потом жилье
Покупка жилья должна быть воодушевляющим опытом, но важные решения лучше принимать, опираясь на реальные цифры.
Прежде чем приступить к поиску, мы рекомендуем ответить на три вопроса:
Сколько денег у меня в распоряжении?
Нужно ли мне кредитование и какую сумму я смогу взять в кредит?
Какова будет примерная общая стоимость сделки, включая налоги и расходы?
Когда у нас будут ответы на эти вопросы, мы сможем определить нашу реальную максимальную цену покупки.
И только тогда имеет смысл приступать к поиску.
Ведь дело не в том, чтобы осмотреть как можно больше объектов, а в том, чтобы найти те, которые действительно соответствуют нашим потребностям и нашему бюджету.
Вы подумываете о покупке жилья на Коста-Бланке?
В Habinara · Real Estate · Costa Blanca мы поможем вам с самого начала правильно определить критерии поиска.
Прежде чем показывать вам объекты недвижимости, мы хотим узнать, что вам нужно, какие районы вам подходят и каков ваш реальный бюджет на покупку.
Так мы сможем сосредоточиться на объектах, которые действительно имеют для вас значение, и сопровождать вас на протяжении всего процесса приобретения.
Расскажите нам, что вы ищете, и мы начнем с тщательного расчета.