Kiedy zaczynamy szukać mieszkania, bardzo łatwo popełnić błąd: pomyśleć, że nasz budżet na zakup pokrywa się z maksymalną ceną, jaką możemy zapłacić za nieruchomość.
Jeśli dysponujemy kwotą 250 000 €, nie oznacza to koniecznie, że możemy kupić mieszkanie za 250 000 €.
Do ceny zakupu należy doliczyć podatki i inne koszty związane z transakcją. A jeśli potrzebujemy kredytu, musimy również wziąć pod uwagę, jaką kwotę będziemy musieli wnieść z własnych środków.
Dlatego przed rozpoczęciem oglądania nieruchomości na Costa Blanca warto dokładnie przeliczyć wszystko.
1. Cena nieruchomości to tylko punkt wyjścia
Załóżmy, że znalazłeś nieruchomość wystawioną na sprzedaż za 250 000 €.
Pierwsze pytanie nie powinno brzmieć wyłącznie:
„Czy stać mnie na 250 000 €?”
Właściwe pytanie brzmiałoby:
„Jaki będzie w przybliżeniu całkowity koszt zakupu tej nieruchomości?”
Odpowiedź będzie zależała między innymi od tego, czy jest to mieszkanie z rynku wtórnego, czy nowo wybudowane, czy potrzebujesz finansowania oraz od pewnych okoliczności osobistych, które mogą uprawniać do obniżonych stawek podatkowych.
Przyjrzyjmy się temu.
2. Jeśli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego
Na Costa Blanca znaczna część transakcji na rynku nieruchomości dotyczy mieszkań z rynku wtórnego.
W tym przypadku głównym podatkiem, który nabywca musi wziąć pod uwagę, jest podatek od przeniesienia własności (ITP).
Od 1 czerwca 2026 r. ogólna stawka podatku mająca zastosowanie do nabycia nieruchomości w regionie Comunitat Valenciana wynosi 9%. W przypadku nieruchomości o wartości przekraczającej milion euro przepisy przewidują zasadniczo stawkę w wysokości 11%. Istnieją również stawki obniżone w określonych przypadkach, dlatego każdą transakcję należy analizować indywidualnie. BOE
W przypadku mieszkania o wartości 250 000 €, przyjmując za podstawę ogólną stawkę 9%, mielibyśmy do czynienia z kwotą:
250 000 € × 9% = 22 500 € podatku od przeniesienia własności nieruchomości (ITP).
Już sam ten podatek sprawia, że mieszkanie o cenie 250 000 € wiąże się z wydatkiem w wysokości 272 500 €, nie uwzględniając jeszcze pozostałych kosztów.
To właśnie jeden z powodów, dla których zalecamy ustalenie całkowitego budżetu przed rozpoczęciem poszukiwań.
3. A co, jeśli nieruchomość jest nowo wybudowana?
Zasady opodatkowania ulegają zmianie.
W przypadku nabycia nowego mieszkania od dewelopera zasadniczo obowiązuje podatek VAT w wysokości 10%. Ponadto akt kupna-sprzedaży podlegający podatkowi VAT może podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych (AJD). Ogólna Rada Notarialna potwierdza ogólną stawkę VAT w wysokości 10% w przypadku nabycia nowego mieszkania. Notariado
W Wspólnocie Walencji od 1 czerwca 2026 r. ogólna stawka AJD w zwykłych przypadkach wynosi 1,4%, choć dla niektórych transakcji obowiązują stawki specjalne i ulgi podatkowe. BOE
W związku z tym obciążenie podatkowe związane z zakupem nowego mieszkania o wartości 250 000 € może początkowo znacznie różnić się od obciążenia związanego z zakupem mieszkania z rynku wtórnego o tej samej cenie.
To również pokazuje, dlaczego nie należy porównywać wyłącznie ceny ogłoszonej dwóch nieruchomości.
4. Notariusz, rejestr nieruchomości i inne koszty
Oprócz podatków mogą wystąpić inne koszty związane z transakcją.
Należą do nich koszty związane z aktem notarialnym, jego wpisaniem do rejestru nieruchomości oraz, w przypadku zlecenia takich usług, koszty obsługi administracyjnej lub doradztwa.
Opłaty notarialne i rejestrowe są regulowane, a ich wysokość zależy od konkretnych cech transakcji. Sama Izba Notarialna wskazuje, że w ramach transakcji kupna-sprzedaży mogą wystąpić koszty notarialne, rejestrowe, związane z obsługą administracyjną oraz podatki. Notariado
Dlatego wolimy nie podawać stałej kwoty w stylu „usługi notarialne kosztują X euro”, ponieważ nie wszystkie transakcje są takie same.
Najlepiej jest sporządzić indywidualną wycenę kosztów transakcji kupna-sprzedaży.
5. Jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego, należy uwzględnić jeszcze jedną ważną kalkulację
Kiedy potrzebujemy finansowania, pojawia się druga kwestia:
Ile sfinansuje bank, a ile pieniędzy będziemy musieli wnieść sami?
Nie powinniśmy zakładać, że instytucja finansowa sfinansuje 100% ceny zakupu.
Ostateczny procent sfinansowanej kwoty będzie zależał od banku, sytuacji finansowej nabywcy, wyceny nieruchomości, tego, czy jest to główne miejsce zamieszkania, czy druga nieruchomość, oraz od innych okoliczności.
Ma to szczególne znaczenie na wybrzeżu Costa Blanca, gdzie występuje znaczna liczba nabywców zagranicznych.
Jeśli więc potrzebujesz kredytu hipotecznego, musisz dysponować wystarczającymi środkami na pokrycie:
- Części ceny, której instytucja finansowa nie sfinansuje.
- Podatków związanych z zakupem.
- Pozostałych kosztów transakcji.
Warto więc zapoznać się z opcjami finansowania przed znalezieniem idealnego mieszkania, a nie po tym.
6. Kto pokrywa koszty kredytu hipotecznego?
W tym miejscu należy rozróżnić koszty związane z transakcją kupna-sprzedaży od kosztów związanych z formalizacją kredytu hipotecznego.
Obecnie instytucja finansowa pokrywa określone koszty związane z ustanowieniem kredytu hipotecznego, w tym opłaty notarialne, rejestracyjne, opłaty za obsługę administracyjną oraz podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD) związany z kredytem.
Kupujący ze swojej strony musi pokryć koszty wyceny nieruchomości, jeśli jest to wymagane, chociaż niektóre instytucje mogą zdecydować się na pokrycie tych kosztów w ramach oferty handlowej. Tak wyjaśnia to Generalna Rada Notarialna, szczegółowo opisując podział kosztów związanych z kredytem hipotecznym. [Notariat](https://www.notariado.org/portal/documents/176535/0/Para%2Binformar%2Ben%2Bdetalle%2Ba%2Btodos%2Blos%2Bciudadanos%2Bosoby%2Bzainteresowane%2Bzakupem%2Bmieszkania%2Bz%2Bkredytem%2Bhipotecznym%2B–%2BRada%2BGeneralna%2B Notariuszy%2Bopublikowała%2Bbroszurę%2B„Wielki%2Bkrok%2B–%2Bzakup%2Bmieszkania”.%2B%C2BF.pdf/88baf3fe-9bd1-d77d-773c-db1bce08f1be?t=1565770333592&utm_source=chatgpt.com)
Nie oznacza to jednak, że zakup z wykorzystaniem kredytu hipotecznego eliminuje koszty związane z zakupem i sprzedażą. Są to różne operacje i nie należy ich mylić.
7. Rozważmy prosty przykład
Wyobraźmy sobie mieszkanie z rynku wtórnego o wartości 250 000 € na Costa Blanca, do którego ma zastosowanie ogólna stawka podatku ITP.
Wstępna kalkulacja wyglądałaby następująco:
Cena zakupu: 250 000 €
Podatek od obrotu nieruchomościami (ITP) (9%): 22 500 €
Suma częściowa: 272 500 €
Do tej kwoty należy doliczyć pozostałe koszty związane z transakcją.
Zatem, gdyby nasz maksymalny dostępny budżet wynosił dokładnie 250 000 €, ta nieruchomość faktycznie przekraczałaby nasz całkowity budżet.
Warto to sprawdzić, zanim zakochamy się w danej nieruchomości.
8. Jaką więc dodatkową kwotę procentową należy zarezerwować?
Często stosuje się przybliżone zasady do wstępnych obliczeń, ale my wolimy nie podawać jednej wartości procentowej, jakby miała ona zastosowanie do wszystkich nabywców.
Nowe mieszkanie i mieszkanie z rynku wtórnego podlegają różnym zasadom opodatkowania.
Sytuacja osoby kupującej za gotówkę również nie będzie identyczna jak osoby potrzebującej finansowania.
Ponadto w zależności od okoliczności nabywcy i charakterystyki transakcji mogą obowiązywać obniżone stawki lub ulgi podatkowe.
Dlatego znacznie bardziej przydatne jest opieranie się na całkowitym budżecie zakupu.
Jeśli dysponujesz na przykład kwotą 300 000 €, najpierw powinniśmy oszacować podatki i koszty, a na tej podstawie ustalić, jaka jest maksymalna rozsądna cena mieszkań, których powinniśmy szukać.
9. Należy również zwrócić uwagę na wydatki po zakupie
Budżet nie powinien kończyć się w dniu podpisania umowy.
Nieruchomość generuje wydatki po jej nabyciu.
W zależności od nieruchomości będziemy musieli wziąć pod uwagę takie kwestie, jak:
- Podatek od nieruchomości (IBI).
- Opłaty wspólnoty mieszkaniowej.
- Ubezpieczenie.
- Media.
- Konserwacja.
- Ewentualne dodatkowe opłaty wspólnotowe.
- Utrzymanie basenu, ogrodu lub działki w przypadku nieruchomości, które je posiadają.
Przed zakupem warto również sprawdzić, czy nie ma zaległych opłat wspólnotowych lub zatwierdzonych dodatkowych opłat. Instytucja notarialna wyraźnie wymienia te sprawdzenia wśród kwestii, które należy zweryfikować przed sfinalizowaniem zakupu. Instytucja notarialna
Nieruchomość może idealnie pasować do naszego budżetu na zakup, a mimo to wiązać się z rocznymi kosztami wyższymi niż te, które jesteśmy gotowi ponieść.
10. Najpierw całkowity budżet, potem nieruchomość
Zakup nieruchomości powinien być ekscytującym doświadczeniem, ale ważne decyzje warto podejmować w oparciu o rzeczywiste dane liczbowe.
Zanim rozpoczniemy poszukiwania, zalecamy odpowiedzieć sobie na trzy pytania:
Ile pieniędzy mam do dyspozycji?
Czy potrzebuję kredytu i na jaką kwotę mógłbym go uzyskać?
Jaki będzie przybliżony całkowity koszt transakcji, łącznie z podatkami i opłatami?
Kiedy znamy już odpowiedzi na te pytania, możemy ustalić naszą rzeczywistą maksymalną cenę zakupu.
I dopiero wtedy warto zacząć poszukiwania.
Nie chodzi bowiem o to, by obejrzeć jak najwięcej nieruchomości, ale o to, by znaleźć te, które naprawdę odpowiadają naszym potrzebom i naszemu budżetowi.
Zastanawiasz się nad zakupem nieruchomości na Costa Blanca?
W Habinara · Real Estate · Costa Blanca pomożemy Ci sprecyzować Twoje poszukiwania już na samym początku.
Zanim pokażemy Ci nieruchomości, chcemy dowiedzieć się, czego potrzebujesz, jakie lokalizacje Ci odpowiadają i jaki jest Twój rzeczywisty budżet na zakup.
Dzięki temu możemy skoncentrować się na nieruchomościach, które naprawdę mają dla Ciebie sens, i towarzyszyć Ci podczas całego procesu zakupu.
Powiedz nam, czego szukasz, a my zaczniemy od dokładnego przeliczenia kosztów.