Wanneer we op zoek gaan naar een woning, is het heel gemakkelijk om een fout te maken: denken dat ons aankoopbudget gelijk is aan de maximale prijs die we voor het onroerend goed kunnen betalen.
Als we 250.000 € ter beschikking hebben, betekent dat niet noodzakelijkerwijs dat we een woning van 250.000 € kunnen kopen.
Bij de aankoop komen nog belastingen en andere kosten in verband met de transactie. En als we financiering nodig hebben, moeten we ook rekening houden met het bedrag dat we uit eigen middelen moeten inbrengen.
Daarom is het de moeite waard om de cijfers eens door te rekenen voordat je woningen aan de Costa Blanca gaat bezichtigen.
1. De prijs van de woning is slechts het uitgangspunt
Stel dat je een woning hebt gevonden die te koop staat voor 250.000 €.
De eerste vraag zou niet alleen moeten zijn:
„Kan ik 250.000 € betalen?”
De juiste vraag zou zijn:
„Wat zullen de totale kosten voor de aankoop van deze woning ongeveer bedragen?”
Het antwoord hangt onder andere af van of het om een bestaande woning of een nieuwbouwwoning gaat, of je financiering nodig hebt en van bepaalde persoonlijke omstandigheden die recht kunnen geven op verlaagde belastingtarieven.
Laten we dit eens bekijken.
2. Als je een bestaande woning koopt
Aan de Costa Blanca heeft een groot deel van de vastgoedtransacties betrekking op bestaande woningen.
In dit geval is de belangrijkste belasting waarmee de koper rekening moet houden de overdrachtsbelasting (ITP).
Vanaf 1 juni 2026 bedraagt het algemene tarief voor de aankoop van onroerend goed in de Comunitat Valenciana 9%. Voor onroerend goed met een waarde van meer dan één miljoen euro geldt volgens de regelgeving in het algemeen een tarief van 11%. Daarnaast gelden er verlaagde tarieven voor bepaalde gevallen, waardoor elke transactie afzonderlijk moet worden beoordeeld. BOE
Bij een woning van 250.000 €, uitgaande van het algemene tarief van 9%, gaat het om:
250.000 € × 9% = 22.500 € aan ITP.
Alleen al door deze belasting kost een woning van 250.000 € al 272.500 €, nog afgezien van de overige kosten.
Dit is precies een van de redenen waarom we aanraden om het totale budget vast te stellen voordat je met de zoektocht begint.
3. En als het om een nieuwbouwwoning gaat?
Dan verandert de belastingheffing.
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning van de projectontwikkelaar geldt in het algemeen een btw-tarief van 10%. Bovendien kan de koopakte, die onderworpen is aan btw, ook onderworpen zijn aan stampeldienst (AJD). De Algemene Raad van Notarissen bevestigt het algemene btw-tarief van 10% voor de aankoop van een nieuwe woning. Notariaat
In de regio Valencia bedraagt het algemene tarief van de AJD voor gewone gevallen vanaf 1 juni 2026 1,4%, hoewel er voor bepaalde transacties specifieke tarieven en fiscale voordelen gelden. BOE
Daarom kan de initiële belastingdruk voor een nieuwe woning van 250.000 € aanzienlijk verschillen van die voor een bestaande woning met dezelfde prijs.
Dit laat ook zien waarom we niet alleen de geadverteerde prijs van twee woningen moeten vergelijken.
4. Notaris, kadaster en overige kosten
Naast de belastingen kunnen er nog andere kosten aan de transactie verbonden zijn.
Hieronder vallen onder meer de kosten voor de akte, de inschrijving in het kadaster en, indien van toepassing, de kosten voor administratieve dienstverlening of advies.
De notariskosten en registratiekosten zijn gereguleerd en het bedrag hangt af van de specifieke kenmerken van de transactie. De Notariële Kamer zelf wijst erop dat bij een koop-verkooptransactie notariskosten, registratiekosten, kosten voor administratieve dienstverlening en belastingen kunnen voorkomen. Notariaat
Daarom geven wij er de voorkeur aan geen vast bedrag te noemen in de trant van „de notaris kost X euro“, omdat niet alle transacties hetzelfde zijn.
Het is beter om een persoonlijke schatting van de kosten van de koop te maken.
5. Als je een hypotheek nodig hebt, is er nog een andere belangrijke berekening
Wanneer we financiering nodig hebben, rijst een tweede vraag:
Hoeveel gaat de bank financieren en hoeveel geld moeten we zelf inbrengen?
We mogen er niet zomaar van uitgaan dat de financiële instelling 100% van de aankoopprijs zal lenen.
Het percentage dat uiteindelijk wordt gefinancierd, hangt af van de bank, het financiële profiel van de koper, de taxatiewaarde van het onroerend goed, of het om een hoofdwoning of een tweede woning gaat, en van andere omstandigheden.
Dit is vooral van belang aan de Costa Blanca, waar een aanzienlijk aantal internationale kopers actief is.
Als je een hypotheek nodig hebt, moet je dus over voldoende middelen beschikken om het volgende te dekken:
- Het deel van de prijs dat niet door de bank wordt gefinancierd.
- De belastingen die bij de aankoop horen.
- De overige kosten van de transactie.
En het is raadzaam om de financiering te regelen voordat je de perfecte woning vindt, niet daarna.
6. Wie betaalt de hypotheekkosten?
Hier moeten we onderscheid maken tussen de kosten van de koop en de kosten die verband houden met het afsluiten van de hypotheek.
Momenteel neemt de financiële instelling bepaalde kosten op zich die verband houden met het afsluiten van de hypotheek, waaronder de kosten van de notaris, het kadaster, de administratie en de aktebelasting (AJD) die op de lening van toepassing is.
De koper moet op zijn beurt de taxatie van de woning voor zijn rekening nemen wanneer dat van toepassing is, hoewel sommige instellingen kunnen besluiten deze kosten uit commerciële overwegingen op zich te nemen. Dit legt de Algemene Raad van Notarissen uit bij het toelichten van de verdeling van de hypotheekkosten. Notariaat
Dit betekent niet dat het kopen met een hypotheek de kosten die eigen zijn aan de koop-verkoop wegneemt. Het zijn verschillende transacties en het is raadzaam deze niet door elkaar te halen.
7. Laten we een eenvoudig voorbeeld nemen
Stel je een tweedehands woning van 250.000 € aan de Costa Blanca voor, waarop het algemene tarief van de ITP van toepassing is.
De eerste berekening zou als volgt zijn:
Aankoopprijs: 250.000 €
ITP (9%): 22.500 €
Subtotaal: 272.500 €
Bij dat bedrag moeten de overige kosten die bij de transactie horen, worden opgeteld.
Als ons maximale beschikbare budget dus precies 250.000 € zou bedragen, zou die woning in feite boven ons totale budget liggen.
En dat is iets wat je beter kunt weten voordat je verliefd wordt op een woning.
8. Welk extra percentage moet ik dan reserveren?
Vaak worden vuistregels gebruikt om een eerste schatting te maken, maar wij geven er de voorkeur aan geen vast percentage te noemen alsof dat voor alle kopers geldt.
Een nieuwbouwwoning en een bestaande woning worden niet op dezelfde manier belast.
Ook zal de situatie van iemand die contant koopt niet identiek zijn aan die van iemand die financiering nodig heeft.
Bovendien kunnen er verlaagde tarieven of belastingvoordelen gelden, afhankelijk van de omstandigheden van de koper en de kenmerken van de transactie.
Daarom is het veel nuttiger om uit te gaan van een totaal aankoopbudget.
Als je bijvoorbeeld 300.000 € ter beschikking hebt, moeten we eerst de belastingen en kosten inschatten en op basis daarvan bepalen wat de redelijke maximumprijs is van de woningen waarnaar we op zoek moeten gaan.
9. Let ook op de kosten na de aankoop
Het budget houdt niet op bij de ondertekening.
Een woning brengt ook na de aankoop kosten met zich mee.
Afhankelijk van het onroerend goed moeten we rekening houden met zaken als:
- Onroerendgoedbelasting (IBI).
- Vereniging van eigenaren.
- Verzekering.
- Nutsvoorzieningen.
- Onderhoud.
- Eventuele extra bijdragen voor de vereniging van eigenaren.
- Onderhoud van zwembad, tuin of perceel bij woningen die hierover beschikken.
Voor de aankoop is het ook raadzaam om te controleren of er nog openstaande bijdragen aan de vereniging van eigenaren zijn of dat er extra bijdragen zijn goedgekeurd. De Notariaat neemt deze controles uitdrukkelijk op in de lijst van zaken die moeten worden gecontroleerd voordat de aankoop wordt afgerond. Notariaat
Een woning kan perfect binnen ons aankoopbudget passen, maar toch jaarlijkse kosten met zich meebrengen die hoger zijn dan we willen dragen.
10. Eerst het totale budget; daarna de woning
Het kopen van een woning zou een spannende ervaring moeten zijn, maar belangrijke beslissingen kun je het beste nemen op basis van concrete cijfers.
Voordat je met de zoektocht begint, raden we je aan drie vragen te beantwoorden:
Hoeveel geld heb ik beschikbaar?
Heb ik financiering nodig en welk bedrag zou ik kunnen financieren?
Wat zullen de totale kosten van de transactie ongeveer bedragen, inclusief belastingen en kosten?
Als we die antwoorden hebben, kunnen we onze werkelijke maximale aankoopprijs bepalen.
En dan is het pas zinvol om te gaan zoeken.
Het gaat er namelijk niet om zoveel mogelijk woningen te bezichtigen, maar om die te vinden die echt aansluiten bij onze behoeften en bij ons budget.
Overweeg je een woning aan de Costa Blanca te kopen?
Bij Habinara · Real Estate · Costa Blanca kunnen we je vanaf het begin helpen je zoekopdracht te verfijnen.
Voordat we je woningen laten zien, willen we graag weten wat je nodig hebt, welke wijken bij je passen en wat je werkelijke aankoopbudget is.
Zo kunnen we ons concentreren op woningen die echt zinvol voor je zijn en je tijdens het hele aankoopproces begeleiden.
Vertel ons wat je zoekt en dan beginnen we met het goed doorrekenen van de cijfers.