Når vi begynner å lete etter en bolig, er det veldig lett å begå en feil: å tro at kjøpsbudsjettet vårt tilsvarer den høyeste prisen vi kan betale for eiendommen.
Selv om vi har 250 000 €, betyr ikke det nødvendigvis at vi kan kjøpe en bolig til 250 000 €.
I tillegg til kjøpesummen må man regne med skatter og andre kostnader knyttet til transaksjonen. Og hvis vi trenger finansiering, må vi også ta hensyn til hvor mye penger vi må bidra med av egne midler.
Derfor er det lurt å regne litt på tallene før du begynner å se på boliger på Costa Blanca.
1. Boligprisen er bare utgangspunktet
La oss anta at du har funnet en bolig som er utlyst for 250 000 €.
Det første spørsmålet bør ikke bare være:
«Har jeg råd til 250 000 €?»
Det riktige spørsmålet ville være:
«Hva vil den totale kostnaden for å kjøpe denne boligen omtrent være?»
Svaret vil blant annet avhenge av om det dreier seg om en bruktbolig eller en nybygg, om du trenger finansiering og av visse personlige forhold som kan gi rett til reduserte skattesatser.
La oss se nærmere på dette.
2. Hvis du kjøper en brukt bolig
På Costa Blanca utgjør brukte boliger en stor del av eiendomstransaksjonene.
I dette tilfellet er den viktigste skatten kjøperen må ta hensyn til eiendomsoverføringsskatten (ITP).
Fra og med 1. juni 2026 er den generelle satsen for kjøp av eiendommer i Comunitat Valenciana 9 %. For eiendommer med en verdi på over én million euro fastsetter regelverket generelt en sats på 11 %. Det finnes dessuten reduserte satser for visse tilfeller, og hver transaksjon må derfor vurderes individuelt. BOE
For en bolig til 250 000 €, med utgangspunkt i den generelle satsen på 9 %, vil dette utgjøre:
250 000 € × 9 % = 22 500 € i ITP.
Bare med denne avgiften vil en bolig til en pris på 250 000 € allerede koste 272 500 €, før man tar hensyn til de øvrige utgiftene.
Dette er nettopp en av grunnene til at vi anbefaler å fastsette det totale budsjettet før man begynner å lete.
3. Hva om boligen er nybygg?
Beskatningen endres.
Ved kjøp av en ny bolig fra en utbygger gjelder det generelt en moms på 10 %. I tillegg kan kjøpekontrakten, som er momspliktig, være underlagt skatt på dokumenterte rettshandlinger (AJD). Notarrådet bekrefter den generelle merverdiavgiften på 10 % ved kjøp av nybolig. Notarrådet
I regionen Valencia er den generelle satsen for dokumentavgift (AJD) for ordinære tilfeller 1,4 % fra og med 1. juni 2026, selv om det finnes spesifikke satser og skattefordeler for visse transaksjoner. BOE
Derfor kan en ny bolig til 250 000 € ha en betydelig annen innledende skattebelastning enn en brukt bolig til samme pris.
Dette viser også hvorfor vi ikke bør sammenligne utelukkende den annonserte prisen på to boliger.
4. Notarius, eiendomsregisteret og andre utgifter
I tillegg til skatter kan det være andre kostnader knyttet til transaksjonen.
Blant disse er kostnader knyttet til skjøtet, registrering i eiendomsregisteret og, dersom det inngås avtaler om det, tjenester fra forvaltningsbyråer eller rådgivning.
Notar- og tinglysingsgebyrene er regulert, og beløpet avhenger av transaksjonens konkrete forhold. Notariatet påpeker selv at en kjøps- og salgstransaksjon kan medføre utgifter til notarius, tinglysing, forvaltning og skatter. Notariado
Derfor foretrekker vi å ikke oppgi et fast beløp av typen «notaravgiften koster X euro», fordi ikke alle transaksjoner er like.
Det riktige er å foreta et individuelt kostnadsoverslag for kjøpet.
5. Hvis du trenger boliglån, er det en annen viktig beregning
Når vi trenger finansiering, dukker det opp et nytt spørsmål:
Hvor mye vil banken finansiere, og hvor mye må vi selv bidra med?
Vi bør ikke ta for gitt at finansinstitusjonen vil låne ut 100 % av kjøpesummen.
Hvor stor andel som til slutt finansieres, avhenger av banken, kjøperens økonomiske profil, takstverdien på eiendommen, om det dreier seg om hovedbolig eller fritidsbolig, samt andre omstendigheter.
Dette er spesielt viktig på Costa Blanca, hvor det finnes et betydelig antall internasjonale kjøpere.
Hvis du trenger et boliglån, må du derfor ha tilstrekkelige midler til å dekke:
- Den delen av prisen som ikke finansieres av banken.
- Skatter og avgifter knyttet til kjøpet.
- Øvrige kostnader ved transaksjonen.
Og det er lurt å undersøke finansieringsmulighetene før du finner den perfekte boligen, ikke etterpå.
6. Hvem betaler kostnadene ved boliglånet?
Her må vi skille mellom kostnadene ved selve kjøpet og kostnadene knyttet til inngåelsen av boliglånet.
I dag dekker finansinstitusjonen visse kostnader knyttet til opprettelsen av boliglånet, blant annet notarius, tinglysning, administrasjonsgebyr og dokumentavgiften knyttet til lånet.
Kjøperen må på sin side dekke kostnadene for takst av boligen når det er aktuelt, selv om enkelte finansinstitusjoner kan velge å dekke dette av forretningsmessige hensyn. Dette forklares av Notariatets generalråd når de redegjør for fordelingen av boliglånsutgiftene. [Notariatet](https://www.notariado.org/portal/documents/176535/0/Para%2Binformar%2Ben%2Bdetalle%2Ba%2Btodos%2Blos%2Bciudadanos%2Binteresserte%2Bi%2Bkjøp%2Bav%2Ben bolig%2Bmed%2Bboliglån%2B%2BGeneralrådet%2Bfor%2Bfor%2Bnotarene%2Bhar%2Butgitt%2Bbrosjyren%2B_Det%2Bstore%2Bskrittet_%2Bå%2Bkjøpe%2Bbolig.%2B%C2%BF.pdf/88baf3fe-9bd1-d77d-773c-db1bce08f1be?t=1565770333592&utm_source=chatgpt.com)
Dette betyr ikke at kjøp med boliglån eliminerer kostnadene knyttet til selve kjøpet. Det er to forskjellige transaksjoner, og det er viktig å ikke forveksle dem.
7. La oss ta et enkelt eksempel
La oss forestille oss en bruktsbolig til 250 000 € på Costa Blanca, hvor den generelle ITP-satsen gjelder.
Den innledende beregningen vil være:
Kjøpesum: 250 000 €
ITP (9 %): 22 500 €
Mellomsum: 272 500 €
Til dette beløpet må man legge til de øvrige utgiftene knyttet til transaksjonen.
Derfor, hvis vårt maksimale budsjett var nøyaktig 250 000 €, ville denne boligen faktisk ligge over vårt totale budsjett.
Og dette er noe det er lurt å finne ut av før man forelsker seg i en eiendom.
8. Hvilken ekstra prosentandel bør man da sette av?
Det er vanlig å bruke omtrentlige regler for å gjøre en første beregning, men vi foretrekker å ikke oppgi én enkelt prosentandel som om den skulle passe for alle kjøpere.
En ny bolig og en brukt bolig beskattes ikke på samme måte.
Situasjonen vil heller ikke være identisk for den som kjøper kontant og den som trenger finansiering.
I tillegg kan det forekomme reduserte skattesatser eller skattefordeler avhengig av kjøperens omstendigheter og transaksjonens egenskaper.
Derfor er det mye mer nyttig å jobbe med et totalt kjøpsbudsjett.
Hvis du for eksempel har 300 000 €, bør vi først anslå skatter og utgifter, og deretter fastsette hva som er den rimelige maksimumsprisen på boligene vi bør se etter.
9. Vær også oppmerksom på utgiftene etter kjøpet
Budsjettet bør ikke ta slutt den dagen kontrakten signeres.
En bolig medfører utgifter også etter at den er kjøpt.
Avhengig av eiendommen må vi ta hensyn til forhold som:
- Eiendomsskatt (IBI).
- Eiersamfunn.
- Forsikring.
- Forsyning.
- Vedlikehold.
- Eventuelle ekstrautgifter fra sameiet.
- Vedlikehold av svømmebasseng, hage eller tomt i boliger som har slike.
Før kjøpet er det også lurt å sjekke om det foreligger utestående sameieavgifter eller vedtatte ekstrautgifter. Notariatet nevner uttrykkelig disse kontrollene blant de forholdene som må gjennomgås før kjøpet formaliseres. Notariatet
En bolig kan passe perfekt inn i kjøpsbudsjettet vårt, men likevel ha årlige utgifter som er høyere enn det vi ønsker å påta oss.
10. Først det totale budsjettet, deretter boligen
Å kjøpe bolig bør være en spennende opplevelse, men viktige beslutninger bør tas på grunnlag av reelle tall.
Før du begynner å lete, anbefaler vi at du svarer på tre spørsmål:
Hvor mye penger har jeg til rådighet?
Trenger jeg finansiering, og hvilket beløp kan jeg finansiere?
Hva vil den omtrentlige totale kostnaden for kjøpet være, inkludert skatter og utgifter?
Når vi har svarene på disse spørsmålene, kan vi fastsette vår reelle maksimale kjøpesum.
Og da er det fornuftig å begynne å lete.
For det handler ikke om å besøke så mange boliger som mulig, men om å finne de som virkelig passer til våre behov og vårt budsjett.
Tenker du på å kjøpe en bolig på Costa Blanca?
Hos Habinara · Real Estate · Costa Blanca kan vi hjelpe deg med å avgrense søket ditt helt fra starten av.
Før vi viser deg eiendommer, vil vi vite hva du trenger, hvilke områder som passer for deg og hva ditt reelle kjøpsbudsjett er.
Slik kan vi konsentrere oss om boliger som virkelig gir mening for deg og følge deg gjennom hele kjøpsprosessen.
Fortell oss hva du leter etter, så begynner vi med å regne nøye på tallene.