Cuando empezamos a buscar una vivienda es muy fácil cometer un error: pensar que nuestro presupuesto de compra coincide con el precio máximo que podemos pagar por el inmueble.
Si disponemos de 250.000 €, eso no significa necesariamente que podamos comprar una vivienda de 250.000 €.
A la compra hay que añadir impuestos y otros gastos asociados a la operación. Y si necesitamos financiación, también debemos tener en cuenta cuánto dinero tendremos que aportar con nuestros propios fondos.
Por eso, antes de comenzar a visitar viviendas en la Costa Blanca, merece la pena hacer números.
1. El precio de la vivienda es solo el punto de partida
Supongamos que has encontrado una vivienda anunciada por 250.000 €.
La primera pregunta no debería ser únicamente:
“¿Puedo pagar 250.000 €?”
La pregunta correcta sería:
“¿Cuál será aproximadamente el coste total de comprar esta vivienda?”
La respuesta dependerá, entre otras cosas, de si se trata de una vivienda de segunda mano o de obra nueva, de si necesitas financiación y de determinadas circunstancias personales que pueden dar derecho a tipos fiscales reducidos.
Vamos a verlo.
2. Si compras una vivienda de segunda mano
En la Costa Blanca, gran parte de las operaciones inmobiliarias corresponden a viviendas usadas.
En este caso, el principal impuesto que debe tener en cuenta el comprador es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Desde el 1 de junio de 2026, el tipo general aplicable a la adquisición de inmuebles en la Comunitat Valenciana es del 9%. Para inmuebles con valor superior a un millón de euros, la normativa establece con carácter general un tipo del 11%. Existen además tipos reducidos para determinados supuestos, por lo que cada operación debe analizarse individualmente. BOE
En una vivienda de 250.000 €, tomando como referencia el tipo general del 9%, estaríamos hablando de:
250.000 € × 9% = 22.500 € de ITP.
Solo con este impuesto, una vivienda cuyo precio es de 250.000 € ya supone un desembolso de 272.500 €, antes de considerar los restantes gastos.
Este es precisamente uno de los motivos por los que recomendamos establecer el presupuesto total antes de empezar la búsqueda.
3. ¿Y si la vivienda es de obra nueva?
La tributación cambia.
En la adquisición de una vivienda nueva al promotor, con carácter general, se aplica un IVA del 10%. Además, la escritura de compraventa sujeta a IVA puede quedar sometida a Actos Jurídicos Documentados (AJD). El Consejo General del Notariado confirma el IVA general del 10% para la adquisición de vivienda nueva. Notariado
En la Comunitat Valenciana, desde el 1 de junio de 2026, el tipo general de AJD para los supuestos ordinarios es del 1,4%, aunque existen tipos específicos y beneficios fiscales para determinadas operaciones. BOE
Por tanto, una vivienda nueva de 250.000 € puede tener una carga fiscal inicial sensiblemente diferente a una vivienda usada del mismo precio.
Esto también demuestra por qué no debemos comparar únicamente el precio anunciado de dos viviendas.
4. Notaría, Registro de la Propiedad y otros gastos
Además de los impuestos pueden existir otros costes asociados a la operación.
Entre ellos se encuentran los derivados de la escritura, su inscripción en el Registro de la Propiedad y, cuando se contratan, servicios de gestoría o asesoramiento.
Los aranceles notariales y registrales están regulados y su importe dependerá de las características concretas de la operación. El propio Notariado señala que en una compraventa pueden intervenir gastos notariales, registrales, de gestoría e impuestos. Notariado
Por eso preferimos no utilizar una cantidad fija del tipo “la notaría cuesta X euros”, porque no todas las operaciones son iguales.
Lo adecuado es realizar una estimación personalizada de los gastos de la compraventa.
5. Si necesitas hipoteca, hay otro cálculo importante
Cuando necesitamos financiación aparece una segunda cuestión:
¿Cuánto va a financiar el banco y cuánto dinero tendremos que aportar nosotros?
No deberíamos dar por hecho que la entidad financiera va a prestar el 100% del precio de compra.
El porcentaje finalmente financiado dependerá del banco, del perfil económico del comprador, de la tasación del inmueble, de si se trata de vivienda habitual o segunda residencia y de otras circunstancias.
Esto tiene especial importancia en la Costa Blanca, donde existe un número considerable de compradores internacionales.
Si necesitas hipoteca, por tanto, debes disponer de fondos suficientes para cubrir:
- La parte del precio que no financie la entidad.
- Los impuestos correspondientes a la compra.
- Los restantes gastos de la operación.
Y conviene estudiar la financiación antes de encontrar la vivienda perfecta, no después.
6. ¿Quién paga los gastos de la hipoteca?
Aquí debemos diferenciar entre los gastos de la compraventa y los correspondientes a la formalización del préstamo hipotecario.
En la actualidad, la entidad financiera asume determinados gastos relacionados con la constitución de la hipoteca, entre ellos notaría, Registro, gestoría y el AJD correspondiente al préstamo.
El comprador, por su parte, debe asumir la tasación de la vivienda cuando corresponda, aunque algunas entidades pueden decidir asumirla comercialmente. Así lo explica el Consejo General del Notariado al detallar el reparto de los gastos hipotecarios. Notariado
Esto no significa que comprar con hipoteca elimine los gastos propios de la compraventa. Son operaciones diferentes y conviene no confundirlas.
7. Hagamos un ejemplo sencillo
Imaginemos una vivienda de segunda mano de 250.000 € en la Costa Blanca, a la que se aplica el tipo general del ITP.
El cálculo inicial sería:
Precio de compra: 250.000 €
ITP (9%): 22.500 €
Subtotal: 272.500 €
A esa cantidad habrá que añadir los demás gastos que correspondan a la operación.
Por tanto, si nuestro presupuesto máximo disponible fuese exactamente de 250.000 €, esa vivienda estaría realmente por encima de nuestro presupuesto total.
Y esto es algo que conviene descubrir antes de enamorarse de una propiedad.
8. Entonces, ¿qué porcentaje adicional debería reservar?
Es frecuente utilizar reglas aproximadas para hacer un primer cálculo, pero nosotros preferimos no presentar un porcentaje único como si sirviese para todos los compradores.
Una vivienda nueva y una de segunda mano no tributan igual.
Tampoco será idéntica la situación de quien compra al contado y la de quien necesita financiación.
Además, pueden existir tipos reducidos o beneficios fiscales dependiendo de las circunstancias del comprador y de las características de la operación.
Por eso es mucho más útil trabajar con un presupuesto total de compra.
Si dispones, por ejemplo, de 300.000 €, primero deberíamos estimar impuestos y gastos y, a partir de ahí, determinar cuál es el precio máximo razonable de las viviendas que deberíamos buscar.
9. Cuidado también con los gastos posteriores a la compra
El presupuesto no debería terminar el día de la firma.
Una vivienda genera gastos después de adquirirla.
Dependiendo de la propiedad tendremos que considerar cuestiones como:
- IBI.
- Comunidad de propietarios.
- Seguro.
- Suministros.
- Mantenimiento.
- Posibles derramas comunitarias.
- Conservación de piscina, jardín o parcela en viviendas que dispongan de ellos.
Antes de comprar también es recomendable comprobar si existen cuotas de comunidad pendientes o derramas aprobadas. El Notariado incluye expresamente estas comprobaciones entre las cuestiones que deben revisarse antes de formalizar la adquisición. Notariado
Una vivienda puede encajar perfectamente en nuestro presupuesto de compra y, sin embargo, tener unos gastos anuales superiores a los que queremos asumir.
10. Primero el presupuesto total; después, la vivienda
Comprar una vivienda debería ser una experiencia ilusionante, pero las decisiones importantes conviene tomarlas con números reales.
Antes de comenzar la búsqueda recomendamos responder a tres preguntas:
¿Cuánto dinero tengo disponible?
¿Necesito financiación y qué importe podría financiar?
¿Cuál será aproximadamente el coste total de la operación, incluyendo impuestos y gastos?
Cuando tenemos esas respuestas podemos determinar nuestro precio máximo real de compra.
Y entonces sí tiene sentido empezar a buscar.
Porque no se trata de visitar el mayor número posible de viviendas, sino de encontrar aquellas que realmente encajen con nuestras necesidades y con nuestro presupuesto.
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Antes de enseñarte propiedades, queremos conocer qué necesitas, qué zonas encajan contigo y cuál es tu presupuesto real de compra.
Así podemos concentrarnos en viviendas que verdaderamente tengan sentido para ti y acompañarte durante todo el proceso de adquisición.
Cuéntanos qué estás buscando y empezamos por hacer bien los números.