Wenn wir mit der Wohnungssuche beginnen, kann man sehr leicht einen Fehler begehen: zu glauben, dass unser Kaufbudget dem Höchstpreis entspricht, den wir für die Immobilie zahlen können.
Wenn wir über 250.000 € verfügen, bedeutet das nicht zwangsläufig, dass wir eine Wohnung für 250.000 € kaufen können.
Zum Kaufpreis kommen noch Steuern und andere mit der Transaktion verbundene Kosten hinzu. Und wenn wir eine Finanzierung benötigen, müssen wir auch berücksichtigen, wie viel Geld wir aus eigenen Mitteln aufbringen müssen.
Deshalb lohnt es sich, vor den Besichtigungen an der Costa Blanca einmal genau nachzurechnen.
1. Der Kaufpreis der Immobilie ist nur der Ausgangspunkt
Nehmen wir an, Sie haben eine Immobilie gefunden, die für 250.000 € angeboten wird.
Die erste Frage sollte nicht nur lauten:
„Kann ich 250.000 € bezahlen?“
Die richtige Frage wäre:
„Wie hoch werden die Gesamtkosten für den Kauf dieser Immobilie ungefähr sein?“
Die Antwort hängt unter anderem davon ab, ob es sich um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau handelt, ob du eine Finanzierung benötigst und von bestimmten persönlichen Umständen, die Anspruch auf ermäßigte Steuersätze gewähren können.
Schauen wir uns das einmal an.
2. Wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen
An der Costa Blanca entfällt ein Großteil der Immobilientransaktionen auf Bestandsimmobilien.
In diesem Fall ist die wichtigste Steuer, die der Käufer berücksichtigen muss, die Grunderwerbsteuer (ITP).
Seit dem 1. Juni 2026 beträgt der allgemeine Steuersatz für den Erwerb von Immobilien in der Autonomen Gemeinschaft Valencia 9 %. Für Immobilien mit einem Wert von über einer Million Euro sieht die Regelung grundsätzlich einen Steuersatz von 11 % vor. Darüber hinaus gibt es für bestimmte Fälle ermäßigte Steuersätze, weshalb jede Transaktion individuell geprüft werden muss. BOE
Bei einer Immobilie im Wert von 250.000 € und unter Zugrundelegung des allgemeinen Steuersatzes von 9 % ergäbe sich folgender Betrag:
250.000 € × 9 % = 22.500 € ITP.
Allein durch diese Steuer belaufen sich die Kosten für eine Immobilie im Wert von 250.000 € bereits auf 272.500 €, noch bevor die übrigen Ausgaben berücksichtigt werden.
Dies ist genau einer der Gründe, warum wir empfehlen, das Gesamtbudget vor Beginn der Suche festzulegen.
3. Was ist, wenn es sich um eine Neubauwohnung handelt?
Die Besteuerung ändert sich.
Beim Erwerb einer neuen Immobilie vom Bauträger gilt in der Regel ein Mehrwertsteuersatz von 10 %. Darüber hinaus kann die mehrwertsteuerpflichtige Kaufurkunde der Stempelsteuer (AJD) unterliegen. Der Generalrat der Notare bestätigt den allgemeinen Mehrwertsteuersatz von 10 % für den Erwerb von Neubauwohnungen. Notariat
In der Autonomen Gemeinschaft Valencia beträgt der allgemeine Stempelsteuersatz für gewöhnliche Fälle seit dem 1. Juni 2026 1,4 %, wobei es für bestimmte Transaktionen Sondersätze und Steuervergünstigungen gibt. BOE
Daher kann die anfängliche Steuerbelastung für eine neue Immobilie im Wert von 250.000 € deutlich von der einer gebrauchten Immobilie zum gleichen Preis abweichen.
Dies zeigt auch, warum wir nicht nur den angegebenen Preis zweier Immobilien vergleichen sollten.
4. Notar, Grundbuchamt und sonstige Kosten
Neben den Steuern können weitere mit dem Geschäft verbundene Kosten anfallen.
Dazu gehören die Kosten für die notarielle Beurkundung, die Eintragung im Grundbuchamt sowie – sofern in Anspruch genommen – Dienstleistungen von Verwaltungsbüros oder Beratungsleistungen.
Die Notar- und Grundbuchgebühren sind geregelt, und ihre Höhe hängt von den konkreten Merkmalen des Geschäfts ab. Die Notarkammer selbst weist darauf hin, dass bei einem Kaufvertrag Notar- und Grundbuchgebühren, Verwaltungsgebühren sowie Steuern anfallen können. Notariat
Aus diesem Grund ziehen wir es vor, keinen festen Betrag wie „die Notarkosten betragen X Euro“ anzugeben, da nicht alle Transaktionen gleich sind.
Es ist ratsam, eine individuelle Schätzung der Kosten für den Kauf vorzunehmen.
5. Wenn du eine Hypothek benötigst, gibt es noch eine weitere wichtige Berechnung
Wenn wir eine Finanzierung benötigen, stellt sich eine zweite Frage:
Wie viel wird die Bank finanzieren und wie viel Eigenkapital müssen wir selbst aufbringen?
Wir sollten nicht davon ausgehen, dass das Finanzinstitut 100 % des Kaufpreises finanziert.
Der letztendlich finanzierte Prozentsatz hängt von der Bank, dem finanziellen Profil des Käufers, dem Schätzwert der Immobilie, davon, ob es sich um einen Hauptwohnsitz oder eine Zweitwohnung handelt, sowie von weiteren Umständen ab.
Dies ist besonders wichtig an der Costa Blanca, wo es eine beträchtliche Anzahl internationaler Käufer gibt.
Wenn Sie also eine Hypothek benötigen, sollten Sie über ausreichende Mittel verfügen, um Folgendes zu decken:
- Den Teil des Kaufpreises, der nicht von der Bank finanziert wird.
- Die mit dem Kauf verbundenen Steuern.
- Die übrigen Kosten der Transaktion.
Und es ist ratsam, die Finanzierung zu prüfen, bevor Sie die perfekte Immobilie finden, nicht danach.
6. Wer trägt die Kosten der Hypothek?
Hier muss zwischen den Kosten des Kaufs und den Kosten für den Abschluss des Hypothekendarlehens unterschieden werden.
Derzeit übernimmt das Finanzinstitut bestimmte Kosten im Zusammenhang mit der Aufnahme der Hypothek, darunter Notar-, Grundbuch-, Verwaltungs- und die auf das Darlehen entfallende Stempelsteuer.
Der Käufer muss seinerseits gegebenenfalls die Kosten für die Wertermittlung der Immobilie tragen, auch wenn manche Kreditinstitute sich aus geschäftlichen Gründen dazu entschließen können, diese zu übernehmen. So erklärt es der Generalrat der Notare bei der detaillierten Darstellung der Aufteilung der Hypothekenkosten. [Notariat](https://www.notariado.org/portal/documents/176535/0/Para%2Binformar%2Ben%2Bdetalle%2Ba%2Btodos%2Blos%2Bciudadanos%2BInteressenten%2Bam%2BErwerb%2Beiner%2BImmobilie%2Bmit%2BHypothekendarlehen%2Bhat%2Bder%2BGeneralrat%2Bdes Notariats%2Bhat%2Bdie%2BBroschüre%2B„Der%2Bgroße%2BSchritt%2B–%2BEine%2BImmobilie%2Bkaufen“%2Bherausgegeben.%2BBF.pdf/88baf3fe-9bd1-d77d-773c-db1bce08f1be?t=1565770333592&utm_source=chatgpt.com)
Das bedeutet jedoch nicht, dass beim Kauf mit einer Hypothek die mit dem Kauf verbundenen Kosten entfallen. Es handelt sich um unterschiedliche Vorgänge, die man nicht miteinander verwechseln sollte.
7. Betrachten wir ein einfaches Beispiel
Stellen wir uns eine Gebrauchtimmobilie im Wert von 250.000 € an der Costa Blanca vor, für die der allgemeine ITP-Satz gilt.
Die anfängliche Berechnung würde wie folgt aussehen:
Kaufpreis: 250.000 €
ITP (9 %): 22.500 €
Zwischensumme: 272.500 €
Zu diesem Betrag kommen noch die übrigen Kosten hinzu, die mit der Transaktion verbunden sind.
Wenn unser maximal verfügbares Budget also genau 250.000 € betragen würde, läge diese Immobilie tatsächlich über unserem Gesamtbudget.
Und das sollte man herausfinden, bevor man sich in eine Immobilie verliebt.
8. Wie viel zusätzlichen Prozentsatz sollte ich also einkalkulieren?
Häufig werden Faustregeln für eine erste Berechnung herangezogen, doch wir ziehen es vor, keinen einheitlichen Prozentsatz anzugeben, als ob dieser für alle Käufer gelten würde.
Eine Neubauimmobilie und eine Bestandsimmobilie werden steuerlich unterschiedlich behandelt.
Auch die Situation eines Käufers, der bar bezahlt, unterscheidet sich von der eines Käufers, der eine Finanzierung benötigt.
Zudem kann es je nach den Umständen des Käufers und den Merkmalen des Kaufgeschäfts ermäßigte Steuersätze oder steuerliche Vorteile geben.
Deshalb ist es viel sinnvoller, mit einem Gesamtkaufbudget zu arbeiten.
Wenn Sie beispielsweise über 300.000 € verfügen, sollten wir zunächst Steuern und Kosten schätzen und davon ausgehend den maximalen angemessenen Preis für die Immobilien ermitteln, nach denen wir suchen sollten.
9. Achten Sie auch auf die Kosten nach dem Kauf
Das Budget sollte nicht am Tag der Vertragsunterzeichnung enden.
Eine Immobilie verursacht auch nach dem Erwerb Kosten.
Je nach Immobilie müssen wir folgende Punkte berücksichtigen:
- Grundsteuer (IBI).
- Eigentümergemeinschaft.
- Versicherung.
- Versorgungsleistungen.
- Instandhaltung.
- Mögliche Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft.
- Pflege von Schwimmbad, Garten oder Grundstück bei Immobilien, die über solche verfügen.
Vor dem Kauf ist es außerdem ratsam zu prüfen, ob ausstehende Beiträge zur Eigentümergemeinschaft oder beschlossene Sonderumlagen vorliegen. Die Notarkammer führt diese Überprüfungen ausdrücklich als Punkte auf, die vor dem Abschluss des Kaufvertrags geprüft werden sollten. Notarkammer
Eine Immobilie kann perfekt in unser Kaufbudget passen und dennoch jährliche Kosten verursachen, die höher sind, als wir übernehmen möchten.
10. Zuerst das Gesamtbudget, dann die Immobilie
Der Kauf einer Immobilie sollte eine aufregende Erfahrung sein, doch wichtige Entscheidungen sollten auf der Grundlage realer Zahlen getroffen werden.
Bevor Sie mit der Suche beginnen, empfehlen wir, drei Fragen zu beantworten:
Wie viel Geld steht mir zur Verfügung?
Benötige ich eine Finanzierung und welchen Betrag könnte ich finanzieren?
Wie hoch werden die Gesamtkosten der Transaktion ungefähr sein, einschließlich Steuern und Gebühren?
Wenn wir diese Antworten haben, können wir unseren tatsächlichen Höchstkaufpreis festlegen.
Und erst dann macht es Sinn, mit der Suche zu beginnen.
Denn es geht nicht darum, so viele Immobilien wie möglich zu besichtigen, sondern diejenigen zu finden, die wirklich zu unseren Bedürfnissen und unserem Budget passen.
Denken Sie darüber nach, eine Immobilie an der Costa Blanca zu kaufen?
Bei Habinara · Real Estate · Costa Blanca können wir Ihnen helfen, Ihre Suche von Anfang an einzugrenzen.
Bevor wir dir Immobilien zeigen, möchten wir wissen, was du brauchst, welche Gegenden zu dir passen und wie hoch dein tatsächliches Kaufbudget ist.
So können wir uns auf Immobilien konzentrieren, die für dich wirklich Sinn machen, und dich während des gesamten Kaufprozesses begleiten.
Erzähl uns, wonach du suchst, und wir beginnen damit, die Zahlen richtig zu berechnen.